Wer ein älteres Haus kauft, eine Wohnung neu vermietet oder nach einem Wasserschaden wieder Strom aufschalten will, stößt schnell auf den Begriff E-Check. Oft wird er so dargestellt, als sei er Pflicht. Das stimmt nicht. Sinnvoll ist eine Prüfung der Elektroanlage in vielen Situationen trotzdem, vor allem, weil man einer Installation ihren Zustand von außen nicht ansieht. In diesem Beitrag erklären wir, was hinter dem E-Check steckt, was geprüft wird, wann sich eine Prüfung lohnt und welche Pflichten Vermieter tatsächlich haben.
Was ist der E-Check?
E-CHECK ist eine Marke des Zentralverbands der Deutschen Elektro- und Informationstechnischen Handwerke (ZVEH). Laut ZVEH handelt es sich um eine normengerechte Prüfung der elektrischen Anlage und der Geräte. Geprüft wird, ob sich Anlage und Geräte in ordnungsgemäßem Zustand im Sinne der geltenden VDE-Bestimmungen befinden. Das Ergebnis wird in einem Prüfprotokoll festgehalten, und bei einwandfreiem Zustand gibt es eine E-CHECK-Prüfplakette. Den E-CHECK dürfen laut ZVEH nur qualifizierte Innungsfachbetriebe ausführen (elektrohandwerk.de, E-CHECK FAQ).
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Marke und Inhalt. Die technische Grundlage der Prüfung sind Normen, die für jede Elektrofachkraft gelten:
- DIN VDE 0105-100 für die wiederkehrende Prüfung elektrischer Anlagen, also der festen Installation mit Verteilung, Leitungen, Steckdosen und Schutzeinrichtungen
- VDE 0701 und VDE 0702 für die Prüfung elektrischer Geräte nach Reparatur bzw. als Wiederholungsprüfung
Eine Prüfung nach diesen Normen mit vollständigem Protokoll kann auch ein Elektrofachbetrieb durchführen, der kein E-CHECK-Partner ist. Die Plakette und der Name E-CHECK sind dann aber nicht Teil der Leistung. Ob Ihr Versicherer ausdrücklich den E-CHECK verlangt oder ein normgerechtes Prüfprotokoll genügt, klären Sie am besten vorab schriftlich mit der Versicherung.
Was bei der Prüfung der Elektroanlage passiert
Den Ablauf einer Wiederholungsprüfung nach DIN VDE 0105-100 beschreibt die DGUV Information 203-072 ausführlich. Sie richtet sich an Prüfpersonen in Betrieben, die Messungen sind aber dieselben wie im Wohnhaus (DGUV Information 203-072). Die Prüfung gliedert sich in drei Schritte.
| Schritt | Was geprüft wird | Typische Befunde im Bestand |
|---|---|---|
| Besichtigen | Zustand von Verteiler, Leitungen, Steckdosen und Schaltern, Beschriftung der Stromkreise, Schutzorgane passend zum Leitungsquerschnitt, Brandspuren, lose Abdeckungen, nachträgliche Eingriffe | fehlende oder unbeschriftete Sicherungen, verfärbte Klemmen, „kreative“ Erweiterungen, fehlende Abdeckungen |
| Messen | Durchgängigkeit des Schutzleiters, Isolationswiderstand, Abschaltbedingungen (Schleifenimpedanz), Auslösung der Fehlerstrom-Schutzeinrichtung (FI/RCD), Spannungen und Drehfeld | fehlender Schutzleiter in Altinstallationen, zu niedriger Isolationswert, FI löst nicht oder zu spät aus |
| Erproben | Prüftaste des FI, Funktion von Schutz- und Meldeeinrichtungen | FI, der über Jahre nie betätigt wurde und festsitzt |
Zusätzlich kann die Prüfung Geräte umfassen, zum Beispiel ortsveränderliche Geräte nach VDE 0702, sowie eine Beratung zu Überspannungsschutz, Energiebedarf oder Erweiterungen. Welche Positionen geprüft werden, sollte vorab schriftlich feststehen.
Das Ergebnis ist ein Prüfprotokoll mit Messwerten. Es zeigt nicht nur „bestanden“ oder „nicht bestanden“, sondern auch, wo Grenzwerte knapp erreicht werden. Bei der nächsten Prüfung lässt sich daran erkennen, ob sich etwas verschlechtert hat.
Wann eine Prüfung der Elektroanlage sinnvoll ist
Der ZVEH empfiehlt je nach Alter, Zustand und Beanspruchung eine Prüfung alle zwei bis vier Jahre (elektrohandwerk.de). Das ist eine Empfehlung des Verbands, keine Frist aus einem Gesetz. Unabhängig davon gibt es Anlässe, bei denen eine Prüfung besonders viel bringt:
- Vor oder nach dem Kauf einer Bestandsimmobilie: Ein Prüfprotokoll zeigt, ob die Anlage nur Pflege braucht oder ob eine Sanierung ansteht. Das ist ein wichtiger Faktor für Budget und Kaufpreisverhandlung. Welche Kosten bei einer Sanierung typischerweise anfallen, lesen Sie im Beitrag Altbau-Elektrik sanieren.
- Bei Mieterwechsel: Der Zustand bei Übergabe ist dokumentiert, und Veränderungen durch den Vormieter fallen auf, zum Beispiel selbst gesetzte Steckdosen oder Leuchtenanschlüsse.
- Altbau und gewachsene Installationen: Häufig gibt es wenige Stromkreise für viele Verbraucher, keinen oder nur einen FI und teils zweiadrige Leitungen ohne separaten Schutzleiter.
- Nach Wasserschaden, Brand oder Blitzeinschlag: Feuchtigkeit in Dosen, Leitungen oder Verteilern führt nicht immer sofort zum Ausfall. Lassen Sie die betroffenen Stromkreise vor der Wiederinbetriebnahme prüfen. Im gewerblichen Bereich schreibt die Betriebssicherheitsverordnung nach solchen außergewöhnlichen Ereignissen sogar ausdrücklich eine außerordentliche Prüfung vor (§ 14 Abs. 3 BetrSichV).
- Vor größeren Erweiterungen: Wallbox, Wärmepumpe, Photovoltaik oder Speicher belasten Zählerschrank und Hausanschluss. Eine Bestandsprüfung zeigt, ob die vorhandene Anlage die Erweiterung trägt. Was beim Zählerschrank gilt, beschreiben wir im Beitrag Zählerschrank erneuern: Kosten und Pflicht 2026.
- Auf Wunsch der Versicherung: Manche Versicherer fragen nach dem Zustand der Elektroanlage oder bieten Nachlässe bei Nachweis einer Prüfung an. Das ist vertragsabhängig. Fragen Sie konkret nach, welche Form von Nachweis anerkannt wird.
Pflichten für Vermieter: Was der BGH entschieden hat
Die Rechtslage für Vermieter wird oft zu streng oder zu locker dargestellt. Drei Punkte sind belastbar:
1. Keine Pflicht zur regelmäßigen Generalinspektion
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Vermieter nicht verpflichtet ist, die Elektroleitungen und Elektrogeräte in den vermieteten Wohnungen ohne konkreten Anlass regelmäßig einer Generalinspektion zu unterziehen (BGH, Urteil vom 15.10.2008, VIII ZR 321/07). Gibt es dagegen konkrete Hinweise auf Mängel, etwa auslösende Sicherungen, Schmorgeruch, flackerndes Licht oder Mitteilungen des Mieters, muss der Vermieter tätig werden.
2. Erhaltungspflicht aus dem Mietvertrag
Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und in diesem Zustand zu erhalten. Dazu gehört eine sichere Elektroinstallation. Bestand ein Mangel schon bei Vertragsschluss oder beseitigt der Vermieter einen Mangel nicht rechtzeitig, kann der Mieter Schadensersatz verlangen (§ 536a BGB). Für die Haftung gegenüber Dritten gilt zudem die allgemeine Deliktshaftung (§ 823 BGB).
3. Prüfkosten können umlagefähig sein
Kosten für die regelmäßige Überprüfung der Elektroanlage können als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung auf die Mieter umgelegt werden. Das hat der BGH mit Urteil vom 14.02.2007 (VIII ZR 123/06) entschieden, weil die Prüfung selbst keine Mängel beseitigt und deshalb keine Instandhaltung ist. Voraussetzung ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Kosten für die Beseitigung gefundener Mängel sind dagegen Instandhaltung und nicht umlagefähig. Lassen Sie die konkrete Klausel in Ihrem Mietvertrag im Zweifel von Ihrem Haus- und Grundbesitzerverein oder einem Anwalt prüfen.
Sonderfall: gewerbliche Mieter und Gemeinschaftseigentum
Vermieten Sie an einen Betrieb, hat der Mieter als Arbeitgeber eigene Prüfpflichten für die Arbeitsmittel und elektrischen Anlagen, die er verwendet. Wer im Mietvertrag welche Prüfungen übernimmt, sollte ausdrücklich geregelt sein. Einen Überblick über Fristen und Pflichten im Betrieb gibt unser Beitrag DGUV-V3-Prüfung: Fristen, Pflichten und Kosten. In Eigentümergemeinschaften betrifft die Prüfung der Anlagen im Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Keller, Außenbeleuchtung, Zähleranlage) die Gemeinschaft. Darüber beschließt in der Regel die Eigentümerversammlung.
Was kostet ein E-Check?
Feste Preise gibt es nicht. Der ZVEH nennt als Kostenfaktoren die Größe der Anlage, die Anzahl der Geräte und den Umfang der Beratung und empfiehlt, sich ein konkretes Angebot machen zu lassen. Aus unserer Sicht bestimmen vor allem diese Punkte den Aufwand:
- Zahl der Stromkreise und Verteiler, Größe der Wohnung oder des Hauses
- ob nur die feste Anlage oder auch Geräte geprüft werden
- Zugänglichkeit von Verteiler, Dosen und Steckdosen (Möbel, Einbauküche)
- Vorhandene Unterlagen: Stromlaufplan, Beschriftung, frühere Protokolle
- bei Mehrfamilienhäusern: Koordination mit mehreren Mietparteien und die Prüfung des Gemeinschaftseigentums
Behebt der Prüfer gleich kleinere Mängel, wird das in der Regel gesondert abgerechnet. Lassen Sie sich Prüfung und Mängelbeseitigung im Angebot getrennt ausweisen. Das ist auch für die Betriebskostenabrechnung wichtig, weil nur die Prüfkosten umlagefähig sein können.
Checkliste für Eigentümer und Vermieter
- Anlass klären: Kauf, Mieterwechsel, Schaden, Erweiterung oder Versicherung?
- Umfang festlegen: nur feste Installation oder auch Geräte, eine Wohnung oder das ganze Haus mit Gemeinschaftsflächen?
- Unterlagen bereitlegen: alte Protokolle, Pläne, Rechnungen früherer Elektroarbeiten.
- Zugang sicherstellen: Verteiler frei zugänglich, Mieter rechtzeitig informieren. Während der Messungen wird der Strom stromkreisweise abgeschaltet.
- Protokoll aufbewahren: mindestens bis zur nächsten Prüfung, besser dauerhaft. Messwerte helfen beim Vergleich.
- Mängel priorisieren: Gefährliche Mängel sofort beheben, Verbesserungen wie zusätzliche FI-Schutzschalter oder Überspannungsschutz einplanen.
- Mietvertrag prüfen: Ist die Umlage der Prüfkosten als sonstige Betriebskosten vereinbart?
Häufige Fragen zum E-Check
Ist der E-Check gesetzlich vorgeschrieben?
Nein. Der E-Check ist ein Prüfkonzept und eine Marke des Elektrohandwerks (ZVEH), kein Gesetz. Für private Wohngebäude gibt es keine gesetzliche Pflicht zur regelmäßigen Prüfung. Im Gewerbe gelten dagegen die Prüfpflichten nach DGUV Vorschrift 3 und Betriebssicherheitsverordnung.
Müssen Vermieter die Elektroanlage regelmäßig prüfen lassen?
Eine anlasslose regelmäßige Generalinspektion ist laut BGH nicht erforderlich (Urteil vom 15.10.2008, VIII ZR 321/07). Vermieter müssen die Mietsache aber in verkehrssicherem Zustand erhalten und bei konkreten Hinweisen auf Mängel handeln. Eine Prüfung bei Mieterwechsel ist deshalb empfehlenswert.
Darf der Vermieter die Kosten für den E-Check auf die Mieter umlegen?
Ja, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Der BGH hat 2007 entschieden, dass Kosten der regelmäßigen Überprüfung der Elektroanlage als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähig sind (VIII ZR 123/06). Kosten für die Beseitigung von Mängeln sind Instandhaltung und nicht umlagefähig.
Wie oft sollte die Elektroanlage im Haus geprüft werden?
Eine gesetzliche Frist gibt es für Privathaushalte nicht. Der ZVEH empfiehlt je nach Alter, Zustand und Beanspruchung eine Prüfung alle zwei bis vier Jahre. Zusätzlich sinnvoll ist eine Prüfung bei Kauf, Mieterwechsel, nach Wasserschaden und vor größeren Erweiterungen.
Was wird beim E-Check geprüft?
Die feste Elektroinstallation wird nach DIN VDE 0105-100 besichtigt, gemessen und erprobt: Schutzleiter, Isolationswiderstand, Abschaltbedingungen und Fehlerstrom-Schutzeinrichtungen. Auf Wunsch werden Geräte nach VDE 0702 geprüft. Das Ergebnis steht in einem Protokoll mit Messwerten.
Muss nach dem E-Check die ganze Anlage modernisiert werden?
Nein. Intakte Bestandsanlagen genießen grundsätzlich Bestandsschutz. Gefährliche Mängel müssen behoben werden. Nachrüstungen wie zusätzliche FI-Schutzschalter werden empfohlen oder bei Änderungen und Erweiterungen fällig. Das Protokoll hilft, die Maßnahmen nach Dringlichkeit zu planen.
Elektroanlage prüfen lassen: Sprechen Sie uns an
Sie kaufen ein älteres Haus, stehen vor einem Mieterwechsel oder möchten nach einem Wasserschaden sicher sein, dass die Elektrik in Ordnung ist? Sie interessieren sich für einen E-Check oder eine Prüfung Ihrer Anlage mit Protokoll? Sprechen Sie uns an. Wir klären gemeinsam, welcher Prüfumfang für Ihr Objekt sinnvoll ist, und kümmern uns auf Wunsch auch um die Beseitigung festgestellter Mängel. Nutzen Sie dafür unser Kontaktformular.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand vom 25.09.2026 wieder und ist keine Rechtsberatung. Für die Auslegung Ihres Mietvertrags und Ihrer Versicherungsbedingungen wenden Sie sich an einen Anwalt, Ihren Haus- und Grundbesitzerverein oder Ihren Versicherer.
